• Manter o nível de desempenho para o qual o edifício foi projetado
• Prolongar a vida útil do edifício
• Retardar ao máximo as intervenções de reabilitação
• Aumentar a eficiência energética
• Reduzir emissões e garantir elevada proteção ao utilizador

• Realizada pelo utilizador com base no Manual de Inspeção e Manutenção
• Detetar anomalias através de análise visual (observar)
• Fazer registo e medir
• Definir estratégia (decidir se chama técnico)

• Realizada por profissional habilitado
• Uso de metodologia e instrumentos especiais
• Inclui: programação, diagnóstico com ensaios e recurso a tecnologia não destrutiva
• Exige conhecimento de patologias, materiais e processos construtivos

• Identificar o estado geral de conservação
• Avaliar a severidade e extensão dos defeitos
• Estimar custos de eventuais ações de reparação

• Elementos sujeitos à fadiga (fendas visíveis)
• Juntas de dilatação (deterioração, distorção)
• Aparelhos de apoio (roletes)
• Ação das cargas móveis

• Realização de ações locais de reparação
• Elaboração de planos de manutenção preventiva
• Substituição parcial ou total de elementos
• Elaboração de projetos de reabilitação e/ou reforço

Em operações de reabilitação ou manutenção, o primeiro passo é a análise e reconhecimento dos sintomas. A inspeção seguida do diagnóstico é essencial para:

• Avaliar o estado geral de conservação do edifício
• Identificar as patologias existentes
• Identificar as causas e fatores de degradação — apenas após eliminação das causas se pode intervir nas anomalias

• Levantamento e caracterização geométrica dos elementos
• Identificação macroscópica das espécies (no caso da madeira)
• Localização e extensão das anomalias visíveis
• Sinais de humidade, fungos, insetos ou deformações

Mantêm a integridade das peças. Os mais utilizados:

• A espécie de árvore — os xilófagos mostram preferências por determinadas espécies
• A idade da madeira
• Presença de infeções fúngicas por humidade (infiltrações pluviais)
• Contacto dos elementos de madeira com alvenarias húmidas
• Condensações em zonas escassamente ventiladas ou com grandes diferenças térmicas

• Evitar situações de humidade persistente que possam ocasionar apodrecimento
• Manter espaços ventilados e aquecidos para evitar condensações
• Denunciar imediatamente qualquer fuga nas canalizações
• Não amarrar elementos não previstos à estrutura
• Usar acabamentos de poro aberto na manutenção
• Em caso de flechas excessivas, chamar técnico competente
• São proibidos trabalhos de picagem ou perfuração que diminuam a secção resistente
• Não ultrapassar as sobrecargas nem restantes ações previstas em projeto
• Nunca molhar as portas internas — usar apenas pano humedecido

Dizem respeito ao deficiente comportamento da envolvente quanto à estanquidade, isolamento e ventilação.

• Principal causa: humidade de condensação ou infiltrações de águas pluviais
• Consequências: manchas, bolores, degradação de revestimentos

• Apodrecimento dos elementos
• Ataque por fungos e insetos (fatores biológicos — causa principal: humidade)
• Fissuração e deformações excessivas (fatores mecânicos)

1. Radiação solar → retração da madeira, cinzamento e decomposição lenhina

2. Esforços internos → aparecimento de fendas longitudinais

3. Água da chuva → penetração nas fendas

4. Inchamento → aprofundamento das fendas

5. Fendas profundas → permanência da humidade

6. Humidade permanente → desenvolvimento de fungos e insetos

7. Deterioração pronunciada → perda de resistência e ruína

• Inspeção visual e mapeamento de fissuras
• Ensaios de partículas magnéticas e líquidos penetrantes
• Ensaio radiológico e ultra-sónico
• Medição de carbonatação (fenolftaleína)
• Ensaios de potencial de corrosão das armaduras

• Manutenção de rotina (anual) — inspeção visual, limpeza, verificação de ligações
• Manutenção periódica — de 3 em 3 anos ou de 10 em 10 anos conforme exposição

• Fissuração e fendilhação do reboco
• Descasque e empolamento dos revestimentos
• Manchas de humidade e eflorescências
• Degradação das juntas e vedantes
• Destacamento de revestimentos cerâmicos

• Inspeção visual anual pelo utilizador
• Verificação de juntas e vedantes
• Se impermeabilização não está protegida: verificar estado da fixação ao suporte
• Não colocar elementos que perfurem as juntas e vedantes
• Defeitos observados devem ser reparados por profissional qualificado

A fachada ventilada cria uma caixa-de-ar entre o paramento exterior e a parede base, melhorando o desempenho térmico e protegendo contra a humidade.

• Em caso de circunstâncias imprevistas com infiltrações: reparar imediatamente os defeitos
• Em caso de rotura ou falta de eficácia: substituir por elemento do mesmo tipo
• Todos os defeitos observados devem ser reparados por profissional qualificado
• Proibição: não colocar elementos que perfurem as juntas e vedantes

• Coberturas Planas
• Coberturas Inclinadas — constituídas por: estrutura da vertente, revestimento (telha, chapa, painel sandwich), sistema de escoamento de águas pluviais, isolamento térmico e acústico

• Condensações e humidades (maior fator de aparecimento de anomalias)
• Deformações acentuadas do revestimento
• Desprendimentos e deslocamentos de elementos — pontos de infiltração
• Acumulação de detritos

• Desobstruir os pontos de ventilação
• Retirar musgos, vegetação e resíduos que obstruam o funcionamento (algerozes e caleiras)
• Inspecionar todos os sistemas de drenagem
• Conservação dos remates e peças singulares
• Conservação dos suportes da cobertura
• Verificar o estado do isolamento

• Presença de humidade visivelmente excessiva nas madeiras
• Deterioração da madeira em algumas zonas por fungos
• Zonas afetadas por térmitas, em madeiras em contacto direto com alvenaria
• Ataque ativo de caruncho — soalho, vigas, barrotes e tarugos
• Peças redondas, tortas e com secção irregular e bastante heterogénea
• Pavimentos em soalho com vibrações
• Madeiras em contacto direto com a alvenaria sem ventilação
• Peças metálicas de ligação oxidadas a danificar a madeira
• Madeiras com fendas e nós podres — perda de secção resistente
• Ausência total de qualquer proteção (tinta, verniz)

1. Peças com função estrutural e forte degradação — substituição obrigatória

2. Criar barreira anti-termita e efetuar tratamento das madeiras

3. Limpeza prévia das madeiras para facilitar a penetração dos produtos de preservação

4. Eliminação das infiltrações de humidade em todo o imóvel — rever escoamento do telhado e drenagem

5. Criar ventilação nas zonas de encastramento das vigas

6. Substituição das madeiras do rodapé, soalho e forro do telhado

7. Aplicação de resina epóxida nas fendas e/ou cintas para reforço de vigas

8. Tratamento das peças metálicas oxidadas